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DEMANDAS DE DESAHUCIO Y RECLAMACION DE RENTAS A INQUILINOS MOROSOS.

Hablamos en este apartado del proceso de desahucio ( resolución de contrato de arrendamiento) que normalmente finaliza con:

1.- la expulsión del inquilino del inmueble ( lanzamiento) por incumplimiento del contrato ( fata de pago o expiración del plazo del alquiler)

2.- La condena al inquilino/arrendatario al pago al demandante/propietario de las cantidades adeudadas conforme a los pactos de las partes contenidos en el contrato de alquiler.

COSTE:

  • Desahucio sin oposición del inquilino ( es decir procedimiento de desahucio sin juicio). 450,00 €. ( Incluye actuación abogado, procurador e Iva). Incluye desahucio y reclamación cantidades adeudadas.
  • Desahucio con oposición del inquilino ( es decir desahucio con convocatoria a juicio de las partes). 750,00 €. ( Incluye actuación abogado, procurador e Iva). Es decir si hay juicio hay un suplemento de 300 euros respecto de los 450 € abonados al contratar con el despacho.
  • Demanda ejecutiva de reclamación y embargo de las cantidades adeudadas por el inquilino. 300,00 €. ( Incluye actuación abogado, procurador e Iva).
  • En todos los casos está incluido en el precio que el despacho de abogados se ocupe de que se haga efectiva la entrega de la posesión del inmueble al arrendador.
  • Las tasas judiciales no están incluidas en los precios pactados con anterioridad.
  • Si el cliente desea que el procurador asista con él (o en sustitución de él) a la    entrega del inmueble por parte del Juzgado el coste de esa gestión es por un importe aproximado de       50 euros. Este abono se producirá tantas veces se desplace el procurador ( normalmente es sólo una). La asistencia del procurador no es obligatoria y el cliente puede asistir por si mismo.

FORMA DE PAGO:

  • En todos los casos se abonan al contratar con el despacho los   450,00 €. correspondientes aldesahucio sin oposición del inquilino.
  • Posteriormente si hay juicio por la oposición del inquilino a las causas del desahucio se deben abonar por el cliente 300 € con una semana de antelación al juicio que se señale por el Juzgado.
  • Posteriormente si el propietario desea que nuestro despacho presente una demanda de reclamación y embargo de las cantidades adeudadas por el inquilino debe abonar 300,00 €al contratar los servicios del despacho para esta tarea.
  • Las tasas judiciales no están incluidas en los precios pactados con anterioridad.
  • En todos los casos si el cliente lo desea se puede firmar un contrato de prestación de servicios u hoja de encargo profesional en la que consta el coste total y la forma concreta de pago de los honorarios.
  • Si el inquilino entrega las llaves con más de cuarenta y ocho horas de antelación al juicio ( y por lo tanto el abogado no necesita desplazarse al juzgado ni preparar su intervención en el juicio), el coste del procedimiento de desahucio ascenderá a tan solo 450 euros (I.V.A. incluido). Si el despacho hubiera percibido cantidades superiores a dicha cantidad las devolverá al cliente.
  • Si el inquilino       deposita las cantidades adeudadas con más de veinticuatro horas de antelación al juicio y se hace innecesario       que el abogado y el procurador se desplacen al juicio el coste del procedimiento de desahucio ascenderá a tan solo 450 euros (I.V.A. incluido). Si el despacho hubiera percibido cantidades superiores a dicha cantidad las devolverá al cliente.
  • Si el inquilino es solvente y se le logran repercutir las costas del procedimiento ( factura abogado y procurador del arrendador) los profesionales intervinientes tendrán derecho a percibir aquellas cantidades que sean superiores a las pactadas como honorarios entre arrendador y estos profesionales. Cuando se cobren los honorarios del demandado se devolverán al cliente las cantidades que entregó a cuenta.

DOCUMENTACION NECESARIA PARA UN DESAHUCIO SI SE RECLAMAN TAMBIÉN RENTAS Y GASTOS.

1.- Fotocopia escritura de adquisición del piso o inmueble alquilado.

2.- Original del contrato de arrendamiento (y de sus prórrogas si constan por escrito).

3.- Recibos originales de gastos atendidos por el arrendador ( agua, luz, gas, comunidad, contribución, etc..) y acreditación mediante original del pago por el arrendador.

4.- Es conveniente otorgar ante notario poderes para pleitos a favor del procurador que va a intervenir en el procedimiento, ya que ello permite la admisión inmediata de la demanda sin necesidad de que el cliente acuda al juzgado a ratificar la demanda con los retrasos que ello conlleva. (vale la pena la pena ir a la notaria y que la demanda vaya mas rápido).

5.- Es conveniente documento original donde conste el movimiento de saldos de la cuenta donde ingresa el inquilino la renta si se paga el alquiler por banco.

6.- Si se ha enviado un burofax o una carta o se le ha entregado en mano alguna notificación al inquilino, la documentación original que acredite esa comunicación.

FUNCIONAMIENTO DEL PROCESO DE DESAHUCIO.

El procedimiento de desahucio se rige por las normas del juicio verbal y es el procedimiento civil más rápido.

Cuando el juzgado apertura el procedimiento pone una fecha para el juicio y otra para la entrada en el inmueble. Además le da 3 días al inquilino para que manifieste si necesita abogado y procurador de oficio y de ese modo evitar retrasos si pide esta designación de abogado y procurador de oficio con posterioridad.

Cuando se notifica la demanda al inquilino se le informa que dispone de 10 días hábiles ( no cuentan sábados ni festivos) para manifestar al juzgado si se opone a lo expuesto en la demanda.

Si el inquilino no hace nada, el juzgado dará por terminado el procedimiento y nuestro despacho se ocupara de que la fecha señalada para la entrega de la posesión del inmueble se respete.

Si el inquilino se opone, se celebrará el juicio en la fecha señalada por el juzgado y si la sentencia desestima ( cosa muy probable) la oposición del inquilino, éste deberá abandonar la vivienda en la fecha que se le señaló cuando se le notificó la demanda ( la ley dice que la fecha de la entrega de la posesión debe ser dentro de los 30 días siguientes al juicio).

Las últimas reformas legales que se efectuaron en la Ley de enjuiciamiento civil refuerzan la posición del arrendador por lo que se refiere a la notificación de la demanda al inquilino, dado que si éste es renuente a recibir la demanda el juzgado pueda darlo por notificado y continuar el procedimiento notificando al inquilino a través del tablón de anuncios del juzgado.

INFORMACIÓN QUE EL CLIENTE DEBE TENER EN CUENTA

Es conveniente que el propietario del inmueble otorgue ante el Notario poderes para pleitos a favor de los profesionales (abogado y procurador) que intervienen en el desahucio. Su coste es abonado `por el cliente en la notaria que el cliente elija con los poderes que son voluntarios se acelera (aproximadamente un mes) la tramitación del procedimiento lo que normalmente supone “ per se “ un ahorro para el arrendador.

Si en el procedimiento resulta necesaria la intervención de un cerrajero para que el propietario entre en la vivienda, la asistencia, contratación y pago de este profesional corre por cuenta del cliente.

El inquilino normalmente podrá enervar ( paralizar) la acción de desahucio antes del juicio si deposita ante el juzgado las cantidades adeudas en el momento en que pague ( es decir las cantidades de la demanda y las nuevas cantidades que se hayan generado desde la demanda). El arrendatario dispone de esa facultad que le reconoce a ley siempre que no se le haya efectuado un requerimiento de pago con un mes de antelación a la demanda. Además en el requerimiento se le tiene que haber advertido claramente y de forma expresa al inquilino de las consecuencias de su incumplimiento ( imposibilidad de realizar la enervación o paralización del desahucio por pago cantidades debidas).

Es perfectamente posible acumular en el mismo procedimiento un desahucio por falta de pago o por expiración del plazo legal o contractual con la reclamación de rentas debidas y las rentas vencidas durante el procedimiento, según previene el Artículo 438.3 de la LEC).

Para interponer el inquilino recurso contra la sentencia que le condene debe justificar ante el juzgado que tiene abonadas las cantidades reclamadas en demanda y las rentas vencidas durante el proceso.

La reclamación de rentas y embargo de las cantidades adeudadas por el inquilino ( rentas, gastos, costas etc..) se prolongará por un periodo de dos años a partir del inicio de la ejecución de las cantidades Si transcurridos dos años se ve imposible el cobro de cantidad alguna por insolvencia manifiesta del inquilino el despacho podrá cesar en su actividad

CONTRATOS DE ALQUILER

Si lo desea nuestro despacho puede redactar sus nuevos contratos de alquiler adaptados a las últimas modificaciones de la ley de enjuiciamiento civil con el objeto de que sean operativos si Ud. se ve obligado a entablar un juicio contra su inquilino.

RECLAMACION EXTRAJUDICIAL

Si Ud. lo desea este desea este despacho de abogados puede remitir al inquilino con anterioridad al procedimiento judicial una reclamación extrajudicial con el objeto de reclamar las cantidades adeudadas o impedir la posibilidad de que el inquilino pueda utilizar la enervación ( paralizar el desahucio por pago en el Juzgado de las cantidades reclamadas en la demanda judicial).

Para más información visite nuestra web  www.desahuciovalencia.com